Даны разъяснения по вопросу действия разрешения на строительство в отношении объектов капитального строительства, расположенных в зоне с особыми условиями использования территории
Сообщается, в частности, что пунктом 2 статьи 107 ЗК РФ определено, что со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается:
использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;
использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.
При этом подтверждением соответствия проектной документации, в том числе требованиям технических регламентов, требованиям в области охраны окружающей среды, в соответствии с частью 5 статьи 49 ГрК РФ является заключение экспертизы проектной документации. В случае если в соответствии с ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится, ответственным за соответствие работ по строительству объекта капитального строительства проектной документации и установленным требованиям безопасности является лицо, осуществляющее строительство (часть 6 статьи 53 ГрК РФ).
Таким образом, при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или рассмотрении уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в отношении объектов, строительство, реконструкция которых была начата до вступления в силу Федерального закона от 4 августа 2026 г. N 301-ФЗ "О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений", следует исходить из обеспеченности таких объектов сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод, а также установленного земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности регулирования.
Указанный подход в полной мере применяется в отношении объектов капитального строительства (многоквартирных домов и иных объектов недвижимости), возведение которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Расположение проекта строительства (в соответствии с терминами Федерального закона 214-ФЗ) в границах зоны с особыми условиями использования территории, к которым относятся зоны затопления, подтопления, при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство не является основанием для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Также необходимо учитывать, что необоснованные ограничения при возведении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках Федерального закона 214-ФЗ влекут за собой нарушение сроков исполнения обязательств перед гражданами - участниками строительства, существенные финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов.